|
|
|
|
|
|
Kijk uit voor verjaring van uw vordering!
Als u met een aannemer/projectontwikkelaar in zee gaat voor de bouw van een nieuwbouwhuis of -appartement, gaat u er waarschijnlijk van uit dat er na oplevering sprake zal zijn van restpunten die nadere afwerking of herstel nodig hebben. In de vaak gehanteerde standaard koop/aannemingsovereenkomsten is opgenomen dat de aannemer een onderhoudstermijn heeft. Daarbinnen moet hij zaken verhelpen die tijdens of kort na de oplevering blijken. Meestal kan een koper daarvoor het laatste deel van de koop/aannemingssom reserveren. Deze hoeft dan pas dat laatste deel te betalen na het verhelpen van de geconstateerde gebreken.
|
Verder staat in deze standaard overeenkomsten dat de aannemer/ontwikkelaar voor gebreken die bij oplevering niet zijn onderkend en ook ondanks toezicht niet onderkend zouden kunnen worden – de zogenaamde verborgen gebreken – wel aansprakelijk is gedurende vijf jaar nadat deze gebreken door de opdrachtgever zijn ontdekt. Let wel, de duur van deze termijn kan per overeenkomst verschillend zijn, dus ook korter!
Na ontdekking van gebreken moet de opdrachtgever de aannemer aanspreken en deze een redelijke termijn gunnen voor herstel. Er kan tussen opdrachtgever en aannemer overleg plaatsvinden over de aard en de oorzaak van de gebreken en de mogelijke oplossingen. Dat overleg kan enige tijd duren en dat kan gevaarlijk zijn. Want de aannemer kan de koper zo lang aan het lijntje houden dat diens vordering op de aannemer dreigt te verjaren.
Dat was ook het geval in een uitspraak van dit voorjaar van de Raad van arbitrage voor de bouw, een instantie die regelmatig geschillen tussen opdrachtgevers en aannemers beoordeelt. In die zaak had de opdrachtgever met een aannemer een overeenkomst gesloten voor de bouw van een woning waarop door de aannemer algemene voorwaarden van toepassing waren verklaard.
De woning werd in oktober 1995 opgeleverd. Maar in 2000 constateerde de opdrachtgever vervuiling van de gevel. Toen de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk stelde, liet de aannemer maanden later weten zich niet verantwoordelijk te voelen voor de schade. De opdrachtgever nam vervolgens de tijd om een deskundige in te schakelen die onderzoek uitvoerde naar de aard en de oorzaak van vervuiling. Na het deskundigenonderzoek startte de opdrachtgever een procedure tegen de aannemer en vorderde schadevergoeding voor de vervuiling.
De aannemer beriep zich met succes op verjaring van de vordering van de opdrachtgever. Immers, de datum van oplevering was oktober 1995. De opdrachtgever had de vordering net iets te laat na de overeengekomen termijn van aansprakelijkheid ingesteld. Namelijk in 2001.
Het standpunt van de opdrachtgever: dat de vervaltermijn onredelijk bezwarend was en in strijd met de redelijkheid en billijkheid, werd afgewezen. Dat de opdrachtgever de vordering zo laat had ingesteld omdat hij de vordering wilde schikken, de aannemer laat reageerde, en deskundig onderzoek noodzakelijk was, hielp niet. De aannemer die een beroep doet op het einde van zijn aansprakelijkheid, hoeft voor het verlopen daarvan niet te waarschuwen. Ook een ondeskundige opdrachtgever hoort zich bij een overeenkomst bewust te zijn van de consequenties en dus van de eindigheid van zijn vordering.
Deze uitspraak is belangrijk voor opdrachtgevers die geconfronteerd worden met een verborgen gebrek. Uiteraard dient een aannemer aansprakelijk te worden gesteld. Ook moet hem een redelijke termijn worden gegund om te reageren of om tot herstel over te gaan en is deskundig onderzoek vaak noodzakelijk. Dit hoeft u echter niet in de weg te staan om een vordering aanhangig te maken. Zorg er dus voor dat u bij ontdekking van (ernstige) gebreken tijdig deskundig advies inwint om verjaring van uw vordering te voorkomen.
Tekst: Chantalle van Goethem
Fotografie: Gerlinde de Geus
|
|
|
|
Chantalle van Goethem
|
|
|
< Terug naar het overzicht
|
 |
Dit artikel werd gepubliceerd in Vivenda 11 2004
|
|
|
|
| Vivenda abonnement? |
 |
|
U wilt een voordelig abonnement op vivenda magazine?  Meer...
|
|
 |
|
|
AANBIEDING:
6 nummer voor € 20,-
Elke maand de mooiste huizen die nu te koop staan en alles over exclusief wonen.
 Meer...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
